شراء عقار في المملكة المتحدة عن بُعد

يمكن إنجاز معظم مراحل شراء عقار في المملكة المتحدة من الخارج. أما النقاط التي تتطلب تخطيطًا فهي تلك التي يربطها القانون بالأشخاص والمستندات الورقية: التحقق من الهوية، والتوقيع على الصكوك (deeds) الذي يجب أن يشهد عليه شخص حاضر فعليًا، وحركة الأموال. ويتتبع هذا الدليل عملية شراء في إنجلترا وويلز من الحجز حتى التأجير، ويبيّن موضع كل نقطة من هذه النقاط.

الشراء عن بُعد في لمحة

الحجز أو العرض

في حالة العقار المعاد بيعه، يصبح العقار بعد قبول العرض في وضع «مُباع رهنًا بالعقد» (sold subject to contract): أي متفقًا عليه، لكنه غير ملزم قانونًا حتى يجري تبادل العقود. أما في حالة المنزل الجديد أو الشراء على الخارطة، فتوقّع اتفاقية حجز وتدفع رسوم الحجز. ويلتزم المطوّرون المسجلون لدى مجلس جودة المنازل الجديدة (New Homes Quality Board) بمدونة جودة المنازل الجديدة (New Homes Quality Code)، التي تحدد ما يجب أن تتضمنه الاتفاقية. ويتناول دليلنا إلى الشراء على الخارطة شروط الحجز، وتجد المشاريع الحالية في صفحة الفرص.

التحقق من الهوية ومصدر الأموال

تسري لوائح مكافحة غسل الأموال لعام 2017 (Money Laundering Regulations 2017) على الوكلاء العقاريين وعلى المهنيين القانونيين العاملين في بيع العقارات وشرائها. ويتعين على كل منهم تحديد هويتك والتحقق منها باستخدام مستندات أو معلومات من مصدر موثوق ومستقل، وفهم الغرض من المعاملة. ويمكن أن يعتمد التحقق على إجراء إلكتروني آمن لتحديد الهوية، وبهذه الطريقة يُنجز جزء كبير منه عن بُعد.

وحيثما تكون المخاطر أعلى، تُطبَّق العناية الواجبة المعززة: على الأشخاص المعرّضين سياسيًا، وعلى المعاملات المعقدة أو الكبيرة على نحو غير معتاد، وعلى الأطراف المؤسسة في دول معينة عالية المخاطر. وفي هذه الحالات تشترط اللوائح الحصول على معلومات عن مصدر أموالك ومصدر ثروتك. كما تُجري جهات الإقراض والبنوك إجراءات التحقق الخاصة بها، لذا توقّع أن تقدّم الإثباتات أكثر من مرة.

• جواز سفر ساري المفعول أو وثيقة هوية وطنية.
• إثبات عنوانك الحالي خارج المملكة المتحدة.
• كشوف حساب توضح كيف تجمّعت أموال الدفعة المقدمة والإتمام، سواء من الراتب أو المدخرات أو بيع أصل أو هبة.
• مستندات الشركة وبيانات المالكين المستفيدين، إذا كنت تشتري عبر شركة.

ويحتاج سجل الأراضي الملكي (HM Land Registry) أيضًا إلى إثبات الهوية. وعندما ينوب عنك محامي نقل الملكية، يتولى هو تأكيدها. أما إذا لم يكن أحد الأطراف ممثَّلًا ولم يتمكن محامي نقل ملكية في المملكة المتحدة من التحقق منه، فيجب أن يستكمل النموذج ID1 (للأفراد) أو ID2 (للشركات) محامٍ أو كاتب عدل مؤهل في بلد إقامة ذلك الطرف، مع إثبات ترخيصه بمزاولة المهنة، وترجمة معتمدة عند الحاجة، وتاريخ لا يتجاوز 3 أشهر من تاريخ تقديم الطلب.

نقل الملكية

يتولى محامٍ مختص بنقل الملكية في المملكة المتحدة الأعمال القانونية: عمليات البحث، والاستفسارات الموجهة إلى البائع أو المطوّر، والعقد، وعقد الإيجار طويل الأجل (lease) في حالة الشقق. وبالنسبة إلى المستثمر، لا تقل أهمية عقد الإيجار طويل الأجل عن أهمية المبنى نفسه: فالإيجار الأرضي (ground rent) ورسوم الخدمات وأي قيود على التأجير تؤثر كلها في العائد. وإذا كان التأجير قصير الأجل جزءًا من الخطة، فيجب أن يسمح به عقد الإيجار طويل الأجل. وتضيف فوارق التوقيت أيامًا إلى كل جولة من الأسئلة والأجوبة، لذا فإن الرد السريع يحافظ على الجدول الزمني.

عرض الرهن العقاري

يذكر دليل الشراء على موقع GOV.UK أنه يمكنك تبادل العقود بمجرد أن تؤكد جهة الإقراض رهنك العقاري وتكون قادرًا على دفع الدفعة المقدمة. وتحدد كل جهة إقراض مدة صلاحية عرضها، وهو أمر بالغ الأهمية في الشراء على الخارطة. ويتناول دليلنا إلى الرهن العقاري للمغتربين والرعايا الأجانب كيفية تقييم جهات الإقراض للمقترضين من الخارج والإثباتات التي تطلبها.

توقيع المستندات من الخارج

بالنسبة إلى الصك (deed) المتعلق بأرض في إنجلترا وويلز، يحكم القانون الإنجليزي شكله وإجراءات توقيعه حتى لو وقّعته في الخارج. ويوقّع الفرد الصك بحضور شاهد يشهد على التوقيع. ويشترط سجل الأراضي الملكي أن يكون الشاهد حاضرًا فعليًا عند توقيع الصك، حتى عند استخدام التوقيعات الإلكترونية، لذا لا تكفي مكالمة الفيديو. ولا يجوز أن يكون الشاهد طرفًا في الصك، ويُفضَّل تجنب الزوج أو الزوجة أو الشريك المدني أو الشريك المساكن. ويجب أن يكون اسم الشاهد وعنوانه الكامل مقروءين بوضوح.

يقبل سجل الأراضي الملكي التوقيع بطريقة Mercury والتوقيعات الإلكترونية التي يصادق عليها محامي نقل الملكية على صكوك نقل الملكية والرهن العقاري، لكنه لا يقبل التوقيع الإلكتروني البسيط. ويمكن للمستند الموقّع بتوقيع إلكتروني مؤهل أن ينفّذ أي تصرّف قابل للتسجيل، لكن أي تعديل لاحق عليه يبطله. ويقرر محامي نقل الملكية الطريقة المستخدمة في كل معاملة. والتوقيع بأحرف غير لاتينية صحيح، إلا أن سجل الأراضي الملكي يحتاج عندئذ إلى صياغة موسّعة تؤكد أنك تفهم اللغة الإنجليزية، أو إلى شهادة من محامي نقل الملكية.

التوقيع بموجب توكيل رسمي

إذا تعذّر عليك التوقيع في الوقت المناسب، يمكن لوكيل أن يوقّع نيابةً عنك. ويجب أن يُحرَّر التوكيل نفسه في صورة صك، وأن يخوّل المعاملة بوضوح، لأن التوكيلات الخاصة تُفسَّر تفسيرًا ضيقًا.

يحتاج سجل الأراضي الملكي إلى إثبات التوكيل: شهادة من محامي نقل الملكية على النموذج Form 1، أو النسخة الأصلية، أو نسخة مصدّقة. ويوقّع الوكيل بحضور شاهد، ويجب أن يقدّم إثباتًا لهويته. وإذا أُتمّت الصفقة بعد أكثر من 12 شهرًا من سريان التوكيل، فقد يُطلب إثبات أنه لم يُلغَ، وإن كان سجل الأراضي الملكي يذكر أن ذلك لا يُشترط عادةً. ولا يقبل السجل التوقيعات الإلكترونية على التوكيل الدائم.

تبادل العقود والإتمام

تبادل العقود هو اللحظة التي تُتبادل فيها العقود الموقّعة ويصبح الشراء ملزمًا قانونًا. وتُدفع الدفعة المقدمة ويُحدَّد موعد الإتمام، وغالبًا ما يكون بعد 2 إلى 4 أسابيع، وإن كان يمكن أن يتم الأمران في اليوم نفسه. ويحذّر موقع GOV.UK من أن الانسحاب بعد تبادل العقود قد يعني خسارة الدفعة المقدمة وتعويض البائع. واعتبارًا من تبادل العقود تصبح مسؤولًا قانونًا عن العقار، لذا يجب أن يكون تأمين المبنى ساريًا إذا كانت مسؤوليته تقع عليك.

وعند الإتمام، يحوّل محاميك باقي الأموال إلى محامي البائع، وتنتقل إليك الملكية. ثم يسدد محاميك ضريبة الدمغة المستحقة خلال 14 يومًا، ويسجّل انتقال الملكية لدى سجل الأراضي الملكي. ويتناول دليلانا إلى ضريبة الدمغة لغير المقيمين والعملات والمدفوعات الدولية الأموال التي يجب أن تصل قبل ذلك، وكيفية التحقق من وجهتها.

التأجير والإدارة والمتابعة

بمجرد أن يصبح العقار ملكك، تنسّق PROXERA Wealth أعمال التحسين والتأثيث والتأجير والإدارة اليومية، بتسليم واحد بدلًا من التعامل مع شركات متفرقة. ويخضع الإيجار المدفوع لمالك مقيم في الخارج لأحكام نظام الملّاك غير المقيمين. ثم تعرض لك PROXERA القيمة والدخل والرهن العقاري ومدى تقدمك نحو هدفك، أينما كنت. ولمزيد من المعلومات عن التعامل معنا من الخارج، تفضّل بزيارة صفحة الاستثمار من الخارج.

توضح أدلة الدول الاتفاقية الضريبية والعملة وفارق التوقيت بحسب مكان إقامتك: هونغ كونغ، والإمارات، وسنغافورة، ونيجيريا، والولايات المتحدة، والهند، والمملكة العربية السعودية، وقطر، والكويت، وماليزيا، والصين، وكينيا، وغانا، وجنوب أفريقيا، وكندا، وأستراليا.