从目标出发
先明确您的目标、预算和时间安排，再考虑具体房产，这些内容将构成您在PROXERA中的房产财富规划 (Property Wealth Plan)。
开始制定规划指南：从海外投资
远程购买英国房产
无需飞赴英国，即可完成从预订到出租的全过程。哪些事项可在海外办理，哪些需要见证人在场，以及PROXERA Wealth如何衔接每一个环节。
英国房产购买的大部分流程都可以在海外办理。需要提前规划的，是法律上与人和文件绑定的环节：身份审查、契据签署（必须由亲自在场的人见证），以及资金的转移。本指南以英格兰和威尔士的购房为例，从预订一直讲到出租，并说明上述各个环节分别出现在哪个阶段。
远程购房一览
| 阶段 | 具体内容 | 在海外需要规划的事项 |
|---|---|---|
| 规划与结构 | 目标、预算、时间安排和持有结构 | 购房前就以个人还是公司名义持有寻求税务意见 |
| 预订或出价 | 新房签订预订协议，二手房则为出价获接受 | 预订费及条款；此时尚无法律约束力 |
| 审查 | 各相关机构进行身份及资金来源审查 | 相关文件，以及清晰的首付资金往来记录 |
| 产权转让 | 产权查询、问询、合同及租约 | 跨越时区也要及时回复 |
| 按揭贷款要约 | 贷款机构的估值及正式贷款要约 | 贷款要约到期日与交割日期的衔接 |
| 签署 | 合同、按揭契据及其他契据 | 由亲自在场的见证人见证，或采用获认可的电子方式 |
| 交换合同 | 购房产生法律约束力，并支付首付 | 首付资金已到达英国 |
| 交割 | 支付余款，所有权转移 | 及时将余款和印花税款项交给您的律师 |
| 交割之后 | 产权登记、出租和管理 | 按非居民房东计划 (Non-Resident Landlord Scheme) 缴纳租金税 |
PROXERA Wealth如何运作
一份规划，统筹英国购房的每个环节。
每位买家的需求因所在国家或地区、贷款机构和购买方式而异。我们的职责是让整个流程环环相扣，您无需远隔重洋独自协调。
持有结构
税务及会计专业人士会在您购买前，协助您在个人名义和英国公司之间作出选择。
英国基础安排
我们协助您开设英国银行账户，并将资金兑换为英镑。各服务机构会自行进行审核。
按揭与资金
受英国金融行为监管局 (FCA) 授权的按揭经纪可以及早评估您的选择。贷款须视乎申请资格、房产估值及贷款机构审批而定。
投资机会
在作出任何推荐之前，我们会将价格、租金和运营成本与数据及您的整体规划进行交叉核对。
查看当前开发项目法律手续与交割
由英国产权转让律师负责法律事务。任何必须亲自签署或认证的事项都会提前告知。
装修与出租
我们统筹装修改善、家具配置、出租和日常管理，一次交接即可，无需分别对接多家公司。
在PROXERA中追踪
房产价值、租金收入、按揭和目标进度，无论您身在世界何处。
了解平台预订或出价
购买二手房时，出价获接受后，房产会标记为“以合同为准的已售”(sold subject to contract)：双方已达成一致，但在交换合同之前不具法律约束力。购买新房或期房时，您需签署预订协议并支付预订费。在新房质量委员会 (New Homes Quality Board) 注册的开发商须遵守《新房质量守则》(New Homes Quality Code)，该守则规定了预订协议必须包含的内容。我们的期房指南介绍了预订条款，当前开发项目则列于我们的投资机会页面。
身份及资金来源审查
《2017年反洗钱条例》(Money Laundering Regulations 2017) 适用于房地产中介，以及参与房产买卖的法律专业人士。他们都必须识别您的身份，使用来自可靠、独立来源的文件或信息核实您的身份，并了解交易目的。核实可以采用安全的电子身份识别程序，这也是大部分核实工作能够远程完成的原因。
风险较高时，须进行强化尽职调查：适用于政治公众人物、异常复杂或金额异常巨大的交易，以及在某些高风险国家设立的交易方。在这些情况下，条例要求提供您的资金来源和财富来源信息。贷款机构和银行也会进行各自的审查，因此您可能需要多次提供证明材料。
- 有效护照或国民身份证件。
- 您目前海外地址的证明。
- 显示首付和交割资金如何积累而来的结单，例如来自薪金、储蓄、出售资产或赠与。
- 如通过公司购买，需提供公司文件及实益拥有人资料。
英国土地注册局 (HM Land Registry) 同样需要身份证明。如有产权转让律师代表您，则由其确认。如果某一方没有律师代表，且英国产权转让律师无法核实其身份，则须由其居住国具备资格的律师或公证人填写ID1表格（个人）或ID2表格（公司），并附上执业资格证明、必要时的经认证翻译件，且签署日期须在提交前3个月内。
产权转让
由英国产权转让律师负责法律事务：产权查询、向卖方或开发商提出的问询、合同，以及公寓的租约。对投资者而言，租约与建筑本身同样重要：地租、服务费以及任何出租限制，都会影响回报。如果短期出租是计划的一部分，租约必须允许这种用途。时差会让每一轮问答多花几天时间，因此及时回复才能确保进度不受影响。
按揭贷款要约
GOV.UK的购房指南指出，一旦贷款机构确认了您的按揭，且您能够支付首付，即可交换合同。每家贷款机构自行设定贷款要约的有效期，这一点对期房购买尤为重要。贷款机构如何评估海外借款人以及需要哪些证明材料，请参阅我们的海外英国侨民及外籍人士按揭指南。
在海外签署文件
对于涉及英格兰和威尔士土地的契据，即使您在海外签署，其形式和签立也受英格兰法律管辖。个人须在见证人面前签署契据，并由见证人对签名进行见证。英国土地注册局要求见证人在签署契据时实际在场，即使使用电子签名也是如此，因此视频通话并不足够。契据的当事人不能担任见证人，最好也避免由配偶、民事伴侣或同居伴侣担任。见证人的姓名和完整地址必须清晰可辨。
| 方式 | 运作方式 | 见证人 |
|---|---|---|
| 亲笔签名 (wet ink) | 您在纸质契据上签名，并寄回原件 | 须亲自在场 |
| Mercury签署方式 | 您以亲笔在打印的签名页上签名，扫描后通过电子邮件发回，再与最终版本的契据合并 | 须亲自在场 |
| 由产权转让律师认证的电子签名 | 由产权转让律师设置并控制签署平台，通过短信向您发送一次性密码，并由产权转让律师对整个过程进行认证 | 须亲自在场 |
| 合格电子签名 | 用于处分文件而非契据，须使用由合格信任服务提供商签发的合格证书 | 无需 |
英国土地注册局接受在转让文件和按揭契据上使用Mercury签署方式和由产权转让律师认证的电子签名，但不接受简单电子签名。使用合格电子签名签署的文件可以完成任何可登记的处分，但之后的任何改动都会使其失效。交易采用哪种方式，由您的产权转让律师决定。以非罗马字符书写的签名同样有效，但英国土地注册局届时需要附加说明，确认您理解英文，或提供产权转让律师的证明书。
通过授权书签署
如果您无法在适当时间签署，可以由受权人代您签署。授权书本身必须以契据形式签立，并且必须明确授权该项交易，因为特定授权会被严格解读。
| 类型 | 要点 |
|---|---|
| 一般授权书 | 采用《1971年授权书法》(Powers of Attorney Act 1971) 第10条规定的格式，或具有同等效力的格式 |
| 特定授权书 | 措辞不限，以契据形式签立，并明确涵盖本次购房 |
| 持久授权书 | 财产及财务事务持久授权书 (LPA) 在向公共监护人办公室 (Office of the Public Guardian) 登记后，经您许可即可使用。如无错误，登记需时8至10周，费用为£92。订立持久授权书无须居住在英国 |
| 根据外国法律订立的授权书 | 经认证的副本；如非英文或威尔士文，须附经核实的翻译件；以及由该国具备资格的律师出具的无保留法律意见书 |
英国土地注册局需要授权书的证明：产权转让律师在表格1 (Form 1) 上出具的证明书、授权书原件或经认证的副本。受权人须在见证人面前签署，并提供身份证明。如果购房在授权书生效超过12个月后才完成交割，可能会被要求提供授权书未被撤销的证明，但英国土地注册局表示通常不需要。持久授权书不接受电子签名。
交换合同与交割
交换合同是指双方交换已签署的合同，购房由此产生法律约束力。此时须支付首付并确定交割日期，交割通常在2至4周后进行，但两者也可以在同一天完成。GOV.UK提醒，交换合同后退出，可能会损失首付并须向卖方作出赔偿。自交换合同起，您即须对房产承担法律责任，因此如由您负责房屋建筑保险，须确保保险已经生效。
交割时，您的律师会将余款汇给卖方律师，您随即取得所有权。随后，您的律师会在14天的期限内缴纳印花税，并向英国土地注册局办理所有权变更登记。我们的非居民印花税指南和货币与国际付款指南介绍了在此之前必须到位的资金，以及如何核实资金的去向。
出租、管理与追踪
房产到手后，PROXERA Wealth会统筹装修改善、家具配置、出租和日常管理，一次交接即可，无需分别对接多家公司。支付给海外房东的租金适用非居民房东计划。之后，无论您身在何处，PROXERA都会显示房产价值、租金收入、按揭和目标进度。有关如何在海外与我们合作，请参阅我们的海外投资者页面。
常见问题
从海外购房：常见问题
我需要前往英国才能购房吗？
通常不需要。大部分环节都可远程办理，包括咨询、文件交换和部分身份核实。无论您在哪里签署，契据都需要见证人亲自在场，任何必须亲自办理的步骤都会提前告知。
可以通过视频通话见证我的签名吗？
不可以。英国土地注册局要求见证人在签署契据时实际在场，即使使用电子签名也是如此。见证人不能是契据的当事人，最好也避免由配偶或伴侣担任。
我可以在海外以电子方式签署按揭契据吗？
英国土地注册局接受在按揭契据上使用Mercury签署方式和由产权转让律师认证的电子签名，两者都需要见证人亲自在场。在处分文件上使用合格电子签名则无需见证人。具体方式由您的产权转让律师选择。
可以由受权人代我签署吗？
可以，前提是授权书以契据形式签立，并明确授权该次购房。持久授权书须先向公共监护人办公室登记；根据外国法律订立的授权书，须附由当地具备资格的律师出具的法律意见书。
我需要接受哪些审查？
根据《2017年反洗钱条例》，房地产中介和律师必须核实您的身份；风险较高的情况，还需要提供您的资金来源和财富来源信息。贷款机构和银行也会进行各自的审查。
购房何时产生法律约束力？
在交换合同时。此前，已获接受的出价并不具有法律约束力。交换合同后退出，可能会损失首付，并须向卖方作出赔偿。
延伸阅读
海外购房指南
每份指南都聚焦从海外购买英国房产的一个环节。综合阅读后，再在PROXERA中为您的购房建模。
非居民印花税
2%的附加税、183天测试、联名买家、公司购房以及退税途径。
阅读指南海外英国侨民及外籍人士按揭
海外购房出租贷款如何运作、贷款机构要求的文件，以及贷款标准为何各不相同。
阅读指南非居民房东计划
如何从租金中扣税、如何申请收取未经预扣的全额租金，以及如何提交自我评税申报表。
阅读指南货币与国际付款
汇率风险、付款时机、受监管的服务机构，以及如何防范付款欺诈。
阅读指南运作方式
PROXERA Wealth如何寻找房源、装修改善和出租房产，由PROXERA驱动。
了解运作方式如何投资英国房产
从策略、预算、尽职调查到完整的购房流程。
阅读指南本指南为一般信息，并非税务、法律、按揭或投资建议，也不会告诉您个人应当如何行事。采取任何行动之前，请咨询具备资质的顾问，或联系PROXERA Wealth。房产投资涉及风险：您的本金存在亏损风险，过往表现并非未来业绩的可靠指标。如需按揭建议，请咨询受英国金融行为监管局 (FCA) 授权的按揭经纪。Proxera Ltd未获英国金融行为监管局授权，亦不受其监管。
资料来源（均为英文页面）：GOV.UK：如何购买住房、英国土地注册局：实务指南8，契据的签立、英国土地注册局：实务指南82，电子签名、英国土地注册局：实务指南9，授权书、英国土地注册局：实务指南67，身份证明、GOV.UK：持久授权书、legislation.gov.uk：《2017年反洗钱条例》第12条、legislation.gov.uk：第13条、legislation.gov.uk：第28条、legislation.gov.uk：第33条、GOV.UK：非英国居民土地印花税税率。核查日期：2026年10月23日。
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